КУРС ВАЛЮТ
ЦБ РФ 
 USDEUR
17.11.201759.9970.70
16.11.201760.2571.17
November
ПВСЧПСВ
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   
Заказать звонок
Задать вопрос
On-line заявка
ВАКАНСИИ
ВОПРОС ОТВЕТ
Информация

Коммерческая недвижимость, время простых решений. Обзор рынка коммерческой недвижимости.

 

Что думают специалисты о современном рынке коммерческой недвижимости.

Уже несколько лет на рынке коммерческой недвижимости совсем непростая ситуация. Об это мы поговорим со специалистом АН Кристалл Богомоловой О.С. Выясним насколько рынок коммерческой недвижимости изменился с точки зрения привлекательности и его особенности.

Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и опишите тенденции.

— Вслед за российским рынком, уральский рынок переживает сложный период. И прежде всего это связано с общим падение инвестиций в эту отрасль. При этом это не означает отсутствие сделок вовсе, просто изменилось именно рыночная, конкурентная часть. Любой инвестор рассматривает недвижимость с точки зрения будущего дохода, как раз то, с чем испытывает проблемы любой собственник. Во многом арендные ставки держаться не на балансе спроса и предложения, а прежде всего на устоявшихся отношениях и договоренностях. Именно поэтому очень многих потенциальных инвесторов отпугивает эта непрозрачная ситуация.

— Если три пять лет назад, инвестор вложившийся на этапе строительства в коммерческую недвижимость имел относительно гарантированный рост стоимости самого объекта, так и после запуска объекта не имел сложностей с заполнением арендаторов, то сейчас оба пункта можно ставить под сомнение. Так сейчас необходимо каждый отдельно взятый объект рассматривать как проект имеющий несколько независимых этапов. Насколько изменится стоимость объекта после сдачи, какова скорость заполнения арендаторами и какова будет на момент сдачи объекта средняя стоимость за кв метр, срок выхода на точку безубыточности при условии роста эксплуатационных платежей.

В чем сейчас состоит сложность сделок на рынке коммерческой недвижимости?

По сути процедура сделки не претерпела значительных изменений. Просто с рынка ушли просты сделки, все чаще стали появляться условия в оформлениях. Так все чаще мы стали оформлять объекты принадлежащие собственникам, которые находятся в состоянии банкротства. При этом это не только юридические лица, сейчас не новость, когда банкротом объявляет себя физическое лицо. Не редкостью стали и объекты, которые уже перешли в собственность банков, которые желают избавиться от не профильного актива. В любом случае продавцы и покупателя находят друг друга, и наша задача обеспечить возможность им договориться. Иногда сложностью в сделке становится большое количество участников, среди которых юридические и физические лица, а также их кредиторы. Точнее сложностью является поиск взаимного компромисса между участниками. Такие сделки мы готовим особенно тщательно, предусматривая все возможные риски и исключения. Как и раньше наличие большого количества участников несет дополнительные временные затраты, каждый из участников обладает не только своим видением сделки, но и своим собственным интересом в ней, так что срывы таких сделок уже становятся чем-то нормальным.

Приведете свои примеры таких сделок

— Так в прошлом году нашей командой на протяжении долгого времени готовилась сделка по оформлению земельного участка под застройку объектов промышленности. Особенность оформления была в выделении участка из общего комплекса. Конечно же это не столько юридическая сложность, сколько сложность в техническом исполнении. Особенностью данной сделки стала уже привычная ситуация с банкротством собственника и обременения в виде залога банка. Пришлось использовать переговорные навыки по максимуму, так как объект необходимо было оставить под залогом и одновременно, произвести процедуру отчуждения объекта со сменой собственника.

А какие сделки сложнее, на рынке загородной недвижимости или рынке коммерческой недвижимости?

— Ну здесь весьма сложно сравнивать, разные сегменты, требуют разные подходы и разную специализацию наших риелторов. То, что у них есть общего, так это единый результат – совершенная сделка. Задача нашей команды, облегчить участникам ее заключение. Сделав данный процесс комфортным и безопасным.

Что нас происходит сегодня и чего нас ждет завтра?

— Скорее всего время простых решений ушло на какое-то время, все чаще мы будем сталкиваться с ситуациями, требующими опыта в проведении не стандартных сделок. Уже сейчас мы оформляем сделки где продавцом выступает один продавец и несколько независимых покупателей. При этом переоформление объекта сопряжено с дроблением на участки. Чистая продажа одного собственника другому уже становится редкостью. Актуальными все чаще становятся обмены одного объекта на другой. Сегодня новый покупатель уже не ищет просто участок земли, или заполненное арендаторами помещение, сегодня объект должен обладать своей уникальностью, благодаря чему его ценность может быть увеличена/сохранена, а инвестиции защищены от рисков.

— В умах собственников бизнеса всегда зреет планы по оптимизации расходов/доходов и арендные ставки всегда будут в этом фокусе. Именно поэтому на рынке аренды сохраняются ротации компаний, при этом если ранее это было связано с размером площадей. То сейчас это прежде всего ценовые сегменты, так офис класса А может быть заменен на класс ниже, при условии наличия адекватной управляющей компании, спектр услуг, в котором нуждалась фирма может быть сокращен, а из площади торгового магазина выведены складские метры (склад теперь может находиться в цокольном этаже или вообще в другом здании).

Основным поддерживающим фактором ставок аренды были региональные офисы крупных игроков различных рынков. Сейчас, особенно в B2B сфере, такие игроки избавляются от региональных представительств, сосредоточив работу со своими покупателями из головного офиса. Мы увидим рост ставок при обратной ситуации, когда вновь начнётся экспансия в регионы.  Таким образом можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости напрямую связан с ситуацией ее участников. Любые длительные изменения в форматах работы коммерческих структур можно обнаружить и в трендах на коммерческую недвижимость.

Возникли вопросы, звоните: (343) 206-56-06, Богомолова Ольга Сергеевна, брокер, юрист, специалист по коммерческой недвижимости АН Кристалл.

+7 (343) 206-56-06, 201-67-89
URAL.ru - информационный портал Деловой сайт Екатеринбурга Яндекс.Метрика
Агентство недвижимости «Кристалл» ©, Екатеринбург. Покупка, продажа недвижимости (квартир, загородного жилья), в Екатеринбурге и Свердловской области. Сопровождение сделок с недвижимостью. Гарантия качества.
Политика обработки персональных данных